Обзор практики ВС РФ: процессуальные вопросы в делах, связанных с самовольным строительством

Верховный Суд РФ опубликовал Тематический обзор №13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.07.2026 N 16А/2026)

В обзоре можно выделить следующие процессуальные правовые позиции.

Разрешение вопроса о выселении граждан при сносе самовольной постройки

Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к собственникам земельного участка о сносе жилого дома, признанного самовольной постройкой. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Апелляционная инстанция отменила решение и удовлетворила иск о сносе, но не разрешила вопрос о выселении проживающих в доме граждан, включая несовершеннолетних. Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение.

При рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, в которой проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, суд обязан одновременно разрешить вопрос об их выселении.

В данном случае суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск о сносе, не привлек к участию в деле прокурора, хотя его участие обязательно при разрешении вопросов о выселении. Это нарушение процессуальных норм влечет отмену судебного акта, поскольку затрагивает жилищные права граждан и требует соблюдения специальной процедуры.

Установление границ земельных участков как обязательное условие при рассмотрении иска о сносе

Общество обратилось в суд с иском к собственнику смежного земельного участка о сносе гаража, который, по мнению истца, частично расположен на его участке. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, признав гараж самовольной постройкой. Суд кассационной инстанции отменил эти акты, указав на необходимость разрешения спора о границах земельных участков. Верховный Суд РФ поддержал кассацию.

При рассмотрении требования о сносе постройки, расположенной на смежном земельном участке, юридически значимым обстоятельством является установление точных границ между участками. Без разрешения спора о границах, включая проверку наличия реестровой ошибки, нельзя определить, действительно ли строение находится на чужом участке. Суд обязан исследовать документы о предоставлении земельных участков, проверить законность межевания и постановки на кадастровый учет.

В данном случае суды нижестоящих инстанций не проверили возражения ответчика о том, что его гараж существовал до формирования участка истца, и не разрешили земельный спор, что является существенным нарушением процессуального порядка.

Недопустимость признания права собственности на постройку, ранее признанную самовольной

Решением суда надстройка здания признана самовольной постройкой и подлежащей сносу. Судебный акт не был исполнен продавцом. Затем здание было продано новому покупателю, который обратился в суд с иском о признании права собственности на все здание с учетом надстройки, представив новое экспертное заключение о безопасности объекта. Суд первой инстанции и апелляция отказали в иске, кассация удовлетворила, но Верховный Суд РФ отменил кассационное постановление и оставил в силе отказ.

Признание права собственности на самовольную постройку не может служить способом преодоления вступившего в законную силу судебного акта о ее сносе. Если судебный акт о сносе не исполнен, новый собственник, приобретая объект, знал о его статусе и не может требовать легализации постройки. Такие действия расцениваются как злоупотребление правом, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Вопрос о безопасности постройки уже был разрешен предыдущим судебным актом, и новое экспертное заключение не может пересматривать установленные обстоятельства без отмены ранее вынесенного решения.

Проверка правомерности отнесения объекта к самовольным постройкам при оспаривании решения о сносе

Владельцы гаражей оспорили решение администрации о признании их гаражей самовольными постройками и об их сносе. Суд, проверив обстоятельства, установил, что гаражи возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, без разрешительных документов, и отказал в удовлетворении требований. Верховный Суд РФ поддержал решение суда.

При рассмотрении административного иска об оспаривании решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки суд проверяет, имелись ли у органа законные основания для принятия такого решения. Для этого суд исследует доказательства, подтверждающие или опровергающие наличие признаков самовольной постройки, указанных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Бремя доказывания правомерности решения лежит на органе, его принявшем. В данном случае администрация представила доказательства отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешений на строительство, что позволило суду признать решение законным. Суд не ограничивается проверкой процедуры, а оценивает материально-правовые основания.

Привлечение уполномоченного органа местного самоуправления в качестве ответчика по иску о признании права на самовольную постройку

Гражданин обратился в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав в качестве ответчика администрацию сельского поселения. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Суд апелляционной инстанции отменил решение, указав, что к участию в деле не привлечены администрация муниципального района и министерство имущественных отношений субъекта РФ, которые являются уполномоченными органами по распоряжению земельными участками. Верховный Суд РФ согласился с апелляцией.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, надлежащим ответчиком является орган, уполномоченный распоряжаться этим участком. Если земельный участок не разграничен, таким органом выступает орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, а не сельского поселения. Непривлечение надлежащего ответчика является существенным нарушением процессуального права, поскольку решение может затронуть его права и обязанности. Суд обязан на стадии подготовки определить состав лиц, участвующих в деле, и привлечь всех необходимых ответчиков.

Бремя доказывания соответствия самовольной постройки градостроительным нормам

Администрация города обратилась в суд с иском о сносе объекта незавершенного строительства, возведенного без разрешения на земельном участке ответчика. Суды отказали в иске, указав, что истец не доказал нарушения норм и угрозу безопасности. Верховный Суд РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что бремя доказывания безопасности постройки лежит на застройщике.

Отсутствие разрешения на строительство создает опровержимую презумпцию опасности постройки. Поэтому обязанность доказать, что постройка соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, возлагается на лицо, осуществившее строительство. Истец (публичный орган) должен лишь доказать факт отсутствия разрешения. В данном случае суды ошибочно переложили бремя доказывания на истца, не истребовав у ответчика доказательства безопасности объекта, что противоречит правилам распределения бремени доказывания.

Проведение судебной строительно-технической экспертизы государственными экспертными организациями

Арендатор земельного участка обратился с иском о признании права собственности на здание склада, построенное без разрешения. В обоснование он представил отчет негосударственной экспертной организации о соответствии постройки нормам. Суды удовлетворили иск, отказав администрации в назначении судебной экспертизы. Кассационный суд отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что экспертиза должна проводиться государственной организацией. Верховный Суд РФ поддержал кассацию.

Вопросы соответствия самовольной постройки строительным, градостроительным и иным нормам требуют специальных знаний и разрешаются путем проведения судебной строительно-технической экспертизы. В соответствии с распоряжением Правительства РФ, такие экспертизы по делам о самовольном строительстве могут проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Суд не вправе основывать решение на отчете негосударственной организации, особенно если другая сторона заявляет ходатайство о назначении государственной экспертизы. Отказ в удовлетворении такого ходатайства является нарушением процессуальных норм, поскольку лишает суд возможности получить достоверное заключение.

Предусмотрение в решении альтернативных способов устранения нарушений при самовольной постройке

Сосед обратился с иском о сносе жилого дома, возведенного с нарушением отступов от границ и противопожарных разрывов. Суды отказали в иске, признав нарушения устранимыми. Суд кассационной инстанции отменил акты, указав, что суд должен был предусмотреть оба способа устранения нарушений — снос либо приведение в соответствие. Верховный Суд РФ поддержал кассацию.

Если нарушения, допущенные при строительстве, являются устранимыми, суд не вправе просто отказать в иске, а должен предложить сторонам варианты устранения нарушений. В решении суда следует указать как возможность сноса постройки, так и возможность ее приведения в соответствие с установленными требованиями, если это технически возможно. Такой подход соответствует принципу пропорциональности и соразмерности защиты нарушенного права. Суд должен оценить, какой из способов наиболее эффективен и не приводит к несоразмерным убыткам. В данном случае кассационный суд правильно указал, что отказ в иске без рассмотрения альтернативных способов нарушает процессуальные права истца.

Признание права собственности на самовольную постройку при отказе в иске о сносе

Общество построило многоквартирный жилой дом без разрешения на строительство. В иске о сносе объекта было отказано, поскольку постройка соответствовала нормам и ее снос был невозможен без ущерба. Затем общество обратилось с иском о признании права собственности. Суды отказали, но Верховный Суд РФ отменил акты, указав, что при отказе в сносе и добросовестном поведении застройщика он вправе требовать признания права.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суд должен учитывать обстоятельства, установленные ранее при рассмотрении иска о сносе. Если в сносе было отказано, это означает, что постройка не нарушает публичные интересы и права третьих лиц. При отсутствии признаков явного и намеренного недобросовестного поведения застройщика (например, многократные отказы в выдаче разрешения по формальным основаниям, длительное ведение строительства с намерением легализовать объект) суд вправе удовлетворить иск о признании права. Отказ в признании права при наличии судебного акта об отказе в сносе создает правовую неопределенность и нарушает баланс публичных и частных интересов.

Недопустимость изменения способа исполнения решения о сносе самовольной постройки

Собственник земельного участка, обязанный снести самовольную постройку, обратился в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения, предложив вместо сноса привести постройку в соответствие с требованиями путем перераспределения земельного участка. Суды отказали, указав, что это изменит существо решения. Верховный Суд РФ поддержал отказ.

Изменение способа и порядка исполнения судебного решения не должно затрагивать существо принятого судебного акта. Если решением суда установлен факт самовольности постройки и предписан снос, замена сноса на приведение в соответствие фактически означает пересмотр решения по существу, что недопустимо в рамках статьи 203 ГПК РФ. Заявитель должен доказывать наличие объективных препятствий для исполнения (например, невозможность сноса без ущерба), а не предлагать иной способ разрешения спора. В данном случае предложение о перераспределении земельного участка не относится к порядку исполнения, а изменяет содержание обязательства.

Исполнение решения о сносе самовольной постройки должником

Решением суда на ответчика возложена обязанность снести самовольную постройку, расположенную на территории общего пользования. Ответчик в кассационной жалобе просил переложить обязанность по сносу на администрацию, поскольку она отвечает за содержание дорог. Суды отказали, указав, что снос должен осуществляться лицом, создавшим постройку. Верховный Суд РФ поддержал эту позицию.

По общему правилу исполнение решения о сносе самовольной постройки возлагается на должника — лицо, осуществившее строительство. Принудительный снос за счет публичного органа допускается только в случаях, когда должник не установлен или уклоняется от исполнения, и только после предоставления судом соответствующего права взыскателю. Ответчик не может переложить обязанность на администрацию, даже если постройка находится в зоне ответственности органа местного самоуправления, поскольку сам факт возведения постройки без разрешения является его виновным действием. Такое распределение обязанностей соответствует принципу ответственности за собственные действия.

Возмещение расходов на снос самовольной постройки при исполнении решения взыскателем

Администрация муниципального образования, воспользовавшись правом на снос самовольной постройки за счет должника, выполнила работы по сносу и обратилась в суд с иском о взыскании понесенных расходов. Суд удовлетворил иск, взыскав с должника стоимость работ. Верховный Суд РФ согласился с таким решением.

Если должник не исполняет решение суда о сносе самовольной постройки в установленный срок, взыскатель (например, орган местного самоуправления) вправе произвести снос самостоятельно и затем взыскать с должника понесенные расходы как убытки. Для этого необходимо доказать факт несения расходов, их размер и причинную связь с бездействием должника. В данном случае администрация представила государственный контракт и документацию о стоимости работ, что является надлежащим доказательством. Взыскание убытков осуществляется по правилам статьи 15 ГК РФ, а не в рамках исполнительного производства, что не противоречит процессуальному закону.